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一套“小产权房”引发仲裁纠纷
淄博仲裁委:涉事房屋是某居委会利用集体建设用地开发,买房者非该居委会集体组织成员,房屋买卖行为违反了国家相关法律规定,合同无效
2019-08-14 08:33:29 作者: 董振霞 刘剑波
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  淄博新闻网讯(记者董振霞通讯员刘剑波)一套某居委会开发建设的“小产权房”引发一起仲裁纠纷。昨天记者从淄博仲裁委获悉,申请人市民王先生与某居委会和某房地产开发公司签订的房屋转让合同,因所涉标的房屋是某居委会利用集体建设用地开发,而王先生并非某居委会集体组织成员,房屋买卖行为违反了国家强制性法律规定,合同依法无效,某居委会返还王先生购房款349840元。

  申请人王先生仲裁请求称,2017年10月30日,某居委会和某房地产开发公司与自己签订房屋转让合同一份,根据合同约定,自己购买两被申请人开发的房屋一套。自己于2017年10月30日向对方支付购房款349840元,两被申请人于2017年11月4日出具收款收据两份,但两被申请人至今未交付所购房屋。根据该购房合同第六条违约责任条款的约定,某居委会应当于2017年12月31日交付自己房屋,如不按合同约定的日期交付房屋,每逾期一天按房价总额的千分之一计算违约金;逾期超过五个月,自己有权解除合同,某居委会无息退还自己所交纳的全部房屋价款。请求裁决解除两被申请人与自己签订的房屋转让合同;裁决两被申请人返还已交购房款349840元;裁决两被申请人支付违约金54575.04元及自2018年6月6日起至还清购房款日的违约金,并承担仲裁费用。

  某居委会答辩称,自己方没有与王先生签订过房屋转让合同,也没有收取对方的房屋购房款,王先生不是自己集体经济组织的成员。假设对方提交的转让合同真实,那么该合同违反了土地管理法的规定,依据合同法相关规定,应属无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,自己方没有收取过对方的购房款,该购房款由谁收取应当由谁来返还。双方均向仲裁庭提交了证据,并进行了当庭质证。

  经仲裁庭审理查明:2017年10月30日,申请人王先生与被申请人某居委会和某房地产开发公司签订房屋转让合同,合同约定,王先生购买某居委会因旧村改造所开发建设的中心村房屋一套。各方已确认该房屋所使用的土地为集体建设用地。买卖标的房屋系某居委会开发,因拖欠某房地产开发公司工程款,以上述房屋抵债给了某房地产开发公司。合同约定购房款由某房地产开发公司直接向王先生收取,某房地产开发公司收款时应向王先生出具经某居委会确认的收款凭据。合同同时约定了交房日期和违约责任。合同签订后,王先生以银行转账方式将购房款349840元支付给了某房地产开发公司,两被申请人出具收据两份。两被申请人至今未交付房屋。

  仲裁庭认为,双方签订的房屋转让合同所涉房屋是某居委会利用集体建设用地开发,而王先生并非某居委会集体组织成员,房屋买卖行为违反了国家强制性法律规定,合同依法无效。房屋买卖合同签订后,王先生已将购房款349840元支付给两被申请人,仲裁庭予以采信。两被申请人根据无效合同取得的购房款349840元,依法应返还给王先生,因收取购房款所获得的利益也应一并返还,所获利益以同期银行贷款基准利率计算较为适宜。某居委会违法出售房屋,应承担合同无效的返还责任;某房地产开发公司实际收取了购房款,应承担连带返还责任。因合同无效,王先生根据合同约定主张的违约金,依法不应支持。

  最终,仲裁庭根据仲裁法、土地管理法和合同法相关规定,裁决双方签订的房屋转让合同无效。某居委会返还王先生购房款349840元,赔偿经济损失(以349840元为基数,自2017年10月31日起至实际履行日止,按银行同期贷款基本年利率6.15%计算)。某房地产开发公司承担连带清偿责任。该案仲裁费11225元由王先生承担801元,某居委会和某房地产开发公司承担10424元。 

        责任编辑 刘洋
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