宏观调控政策影响房市

    分析报告显示，近几年国家对房地产开发采取了一系列宏观调控政策，我市房地产开发受到一定影响，尤其是今年土地、金融宏观调控政策进一步加强后，对我市房地产开发产生了明显影响。

商品房新开工面积持续回落，分析显示，继2007年上半年我市商品房新开工面积同比开始出现下降后，今年上半年又与去年同期相比下降了25.00%。分析认为，造成下降的原因，一方面是受土地紧缩政策的影响，我市房地产开发用地的供应量明显减少，直接带来商品房新开工面积减少；另一方面是受金融政策的影响，企业融资难度加大，资金成本提高，为减小资金压力，降低资金成本，部分企业放缓了新项目的开发。

商品房预售面积下降，分析显示，今年上半年商品房预售面积继续出现回落，造成商品房预售面积回落的主要原因，一是近几年贷款利率不断提高，增加了消费者的购房成本，降低了部分消费者的购买力；二是金融机构提高了存款准备金率，在一定程度上影响了金融机构对住房消费的信贷支持力度；三是对第二套住房信贷政策的严格，提高了购房贷款的首付比例，制约了部分消费者的换房需求；四是今年以来我国很多一、二线城市商品房销售面积下滑，个别城市商品房销售价格也明显回落，这部分外部因素使消费者的观望心理增强。

房地产开发投资增长

    今年上半年，我市房地产开发投资同比增长20.86%，增长明显。从我市房地产开发的情况来分析，由于我市上半年商品房施工面积、新开工面积都有不同幅度的回落，所以我市房地产开发投资的高幅增长并不是房地产开发的整体增长。

分析认为，房地产开发投资增长的主要原因，一是房地产开发成本的增长。首先是受土地市场的竞争日益激烈影响土地成交价格快速增长；其次是受建安成本增长的影响；再次是受贷款利率提高的影响，资金成本增加。二是基础配套设施的投资加大。近几年，开发企业为提高开发项目建设品质，适应市场需求，逐步重视基础配套设施建设，加大了基础配套设施的投资力度，带来投资一定程度的增长。

上半年住宅单价2438元/m2

    分析显示，上半年全市新建商品住宅平均预售单价2438元/m2，同比增长9.33%，我市新建商品住宅预售平均单价同比继续保持了近10个点的增长。分析认为，我市新建商品住宅预售平均单价的增长，一方面是受我市经济增长的带动，更重要的一方面是受土地成交价格不断增长、建安成本增长、人防费大幅提高等成本增长带来的刚性增长。

分析说，我市商品房价格主要由成本构成，受成本增长的影响商品房价格应当呈现小幅上涨，但是从我市商品住宅预售价格情况来看，增幅有所趋缓，呈现出波动，特别是部分区县波动较大。博山区、沂源县较去年同期大幅增长；淄川区、桓台县出现下降；中心城区较去年同期小幅增长，但低于今年第一季度。这种价格的波动并不是我市商品住宅价格的实际变化，而是由于投放市场楼盘性质的差异带来的，具体到每个楼盘，价格都有不同幅度的上涨。就中心城区情况来看，今年上半年规划水平高、配套设施齐全、品质较好的楼盘投放量较少，甚至部分楼盘已经无房源可售，销售的主要是一些城区周边楼盘，价格相对较低。

商品住宅供应结构不合理

    通过对商品住宅施工面积中各套型面积情况进行统计汇总，市建委认为，我市套型面积90m2以下的商品住宅在施工面积、新开工面积中所占比例分别为23.71%、28.99%。

另外，分析也显示，作为保障性住房的经济适用住房，我市上半年施工面积为52.92万m2，仅占商品住宅施工面积的5.59%，所占比例较低，且全部为去年开工建设的项目，有一半以上已经销售，无法满足低收入家庭的购房需求。

高品质住宅供应量不足

    从我市部分区县商品住宅价格的波动情况来看，由于部分区县高品质住宅供应量不足，造成阶段性的高品质住宅供应短缺，带来商品住宅预售价格的降低。随着经济的发展和人民生活水平的提高，居民的住房观念和住宅市场需求正在发生变化，对高品质住宅的需求量在不断增大，我市大部分高品质住宅销售形势较好。而我市现在很多开发企业由于缺乏充足的市场分析和调研，没有把握市场的需求方向，项目定位低，不适应市场的需求，造成高品质住宅建设规模少；同时也有部分企业对高品质住宅理解片面，现在高品质住宅既不是简单的居住面积扩大，也不是盲目的追求高端，而是要“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优”。(晚报记者董振霞 通讯员林传利)